マンション住み替え

住み替えでは、こんなところに注意

ここでは、住み替えの際に知っておくと良い事や住み替え体験談などをコラムで書いています。
このページの主な内容
1.マンションに引っ越す
2.マンションの住み替えと耐震基準
3.住み替えと業者選定
4.不動産売却住み替え体験談
5.住み替えに役立つ話
6.媒介契約について
7.住宅性能表示制度とは
8.既存住宅保証制度
9.死亡とローン
10.火災保険

 

 

マンションに引っ越すマンションに引っ越す

本当はマンションに限らないのですが、マンションを住み替えるという事はその地域に入っていくという事になります。
 その時、もしも周りの人達と相性が悪かったら、新参者の困るのは貴方という事になるでしょう。
 住み替えるという事になっても、その後の生活で大変な思いはしたくないはず。
 そんな事を考えると、事前に住人との相性を知っておきたいところですが、実際問題そう簡単にはそんな事を確認する事も出来ません。

 そこで、一般的にやられているかどうかはともかく、例えばゴミ捨て場にキチンとごみが捨てられているかをチェックするだけでも、ご近所の住人さんの生活態度を見る事が出来ます。
 普通にゴミを捨てるのが当たり前の地域に住んでいる人にはピンと来ないかもしれませんが、もしもキチンとゴミを捨てていないとか、定められた曜日にキチンと捨てていないとか、分別が目茶苦茶だったりしたら・・そのマンションを買う気になりますか???
 考え方は人それぞれですが、私ならばどうしようかと考えてしまいます。
 ゴミ置き場は要チェックですね。
 それと、エントランスが汚れているマンションも敬遠したいところです。
 自分の部屋を綺麗にしていても、エントランスが汚れても平気な人たちがたくさん・・私なら買うのを躊躇します。
 やはり、マンションは共同生活の場と考えると、公共心を自分も含めて持たないと、快適な暮らしはできないかもしれないと考えてしまいます。

 

 

 もちろん、修繕計画の妥当性や理事会の議事録も要チェック。
 中古マンションであれば、こうした議事録を見ると問題点が出ている可能性が高いので、しっかりチェックして問題点を把握して購入の際の材料にしたいところですね。
 今、住んでいるのがマンションだったらその辺をしっかり購入を検討しているマンションと比較してみると良いでしょう。

 

 

マンション住み替えと耐震基準


 可能であれば買おうと思っているマンションが以前どのような土地だったのかもチェックしておくとよいでしょう。
 やはり、元々が田んぼだったりすると地盤が心配になりますし。

 マンションを買い替えるときは、ついつい駅歩何分とか、日常生活の便利さを見がちですが、実際に暮らす場合は、万一の災害の際にきちんと残ってくれるマンションを探すというのも考え方としてあると思います。
 もちろん、買い替えるマンションが丈夫かどうかもチェックしておきたいところで、耐震基準は1981年(昭和56年)に耐震基準が大きく改正されていますので、注意しておきたいところです。
 新耐震基準が1981年に誕生し、これ以降に建築確認が行われた建物は耐震性能に関する一定の強度を持つものといわれていて、震度5強程度の地震ではほとんど損傷せず震度6強から7に程度の地震で倒壊・崩壊しない建物であることが求められていますが、ここで注意しておきたいのがこの耐震基準は建築確認が行われた時点での話・・つまり、1981年に建てられた建物が新耐震基準を満たしているとは 限らないという事です。
 マンションの場合は、規模によりますが、2年以上掛かって出来上がるものもありますので、注意が必要です。

 

住み替えと不動産業者選定

 住み替えと複数の不動産業者に当たる事の重要性を話してみたいと思います。
 住み替えの際の不動産業者の選択はかなり重要な事ですが、その時々によってニーズの質が違う事がある事も事実です。
 回りくどい話はあまり良く無いので、簡単に言うと、例えば団地が傍にある場合などは、もしかしたら団地からローンを組んで住み替えを狙っている家があるかもしれないと考えると、これは自分が売却を考えている不動産がある地域がその場所近辺にある場合は、需要が見込めるという事になるかもしれませんね。
 こうした事は、地元の事情に詳しい不動産業者の方がより有利といえるでしょう。
 例えば車で30分もかかる所で営業している大手の不動産業者よりも、地元密着型の不動産業者の方がより地域の情報を把握している可能性も有るのです。
 こうした事から、本当に高く不動産を売ろうと思っているなら、複数の不動産業者に当たってみるのが王道ですが、なかなか労力が掛かります。

 そんな時には、スマイスターなどの不動産売却一括査定を使ってみるのも良いでしょう。
 拍子抜けするほど簡単に不動産業者に査定依頼が出来てビックリする事になるかもしれません。
 既に、数百万人がスマイスターなどの不動産売却一括査定を使っている事を考えると、これからは不動産の住み替えなどで不動産売却を考える時は、不動産売却一括査定サイトを使うのが当たり前になるかもしれません。

 

 いずれにせよ、地域に密着した不動産業者さんをスマイスターなどの一括査定サービスを使って探してみるのが労力が少なく、より多くの不動産業者とコンタクトが取れるので便利だと思います。

 

不動産売却住み替え体験談

 

引き渡し時期に要注意
 


 結婚した当時、家賃10万円のマンションに住んでいました。
 元々分譲マンションの為、部屋のサイズも大きく、収納なども満足していました。
 上層階に住んでいる大家さんが2戸所有されていて、1戸を賃貸に出されていました。
 駅から3分程の立地で利便性も良く、環境も悪く有りませんでした。
 しかし、住み始めてから5年経過した際に、今までに600万円弱を家賃として支払った事に疑問を感じ、実家に住む両親と話し合い、実家を売却して新居を購入する事に決めました。

 私の家族は家内と2人の子供の計4人。両親と同居する為、最低4LDKで間取りの広い新築の一戸建てを探しました。
 まだインターネットも普及していない頃だったので、主に新聞の折込み広告やチラシで物件を探しました。
 幾つか希望に合う物件をリストアップし、其々の不動産会社へ問い合わせをした後、休日に営業マンと現地へ同行し内覧をしました。
 2ヶ月程経過した後、一つの物件に絞込み購入を決め、手付金を支払いました。
 その時には、実家の売却を同じ不動産会社に依頼していて、販売価格を決め、専任媒介契約を結んでいました。
 1ヶ月程経過した後、実家の購入希望者が現れ、内覧したいとの連絡が有ったので、日時を決め家の中を案内しました。
 内覧から2週間程経ってから不動産会社から「先日の購入希望者が契約をしたいそうです。」との連絡が有り、了承しました。私の購入する物件はまだ建築中だった為、完成時期に合わせて実家の引渡し時期を決めました。
 


 購入物件の決済方法は、実家の売却金額を頭金として、残った金額は住宅ローンを組み返済して行く方法です。
 順調に行っていると思ったのですが、後に問題が発生します。
 建築中の物件の工期が遅れたまま、実家の引渡し日が近づいて来ました。契約書に特記事項として記載していなかった為、先に実家を明け渡さなければなりません。
 私の予定では、まず実家の引越しを先に済ませ、その後マンションの引越しをすると言う計画でした。急遽契約していた運送会社のトランクルームに、実家の家財一式を預け、両親は私達のマンションに一時的に同居する事になりました。
 その後、少し遅れて購入物件が完成し、マンションの引越しも無事完了しました。
 住み替えの時は引き渡しの時期がとても重要だと思いました。
 また、今だったら複数の不動産業者に色々と尋ねてみて、より問題点が少ない状況をつくってくれる営業マンを探したかもしれません。

不動産購入で得た田舎ライフ

自分を愛してくれた母親が亡くなりました。
 それまでは大阪市内の賃貸のマンション住まいを続けていたのですが、姉がマンションを購入して快適に暮らしているのを見て、自分も不動産購入を決意しました。

 

 姉は田舎暮らしが嫌で大阪を離れず、都市部から少々離れた物件を購入したのですが、私は姉とは反対に田舎ライフに憧れていたこともあって、田舎の物件を探しました。
 そうなると、他府県への移住となり、最初のうちはインターネットをフルに使いましたが、やはり物件を実際に見てみないわけにもいかず、車を持っていないこともあって、交通費などがかなりかかりました。

 

 最初のうちは旅行気分で頑張れたのですが、さすがに最後の方は根気負けというか、結構疲れました。
 というのも、田舎は物件自体も少なく、そもそも自分の希望に添う物件自体があまりありませんでしたので、精神的な疲労も蓄積していたのだと思います。
 結局いろいろな物件を見た結果、新築は予算の事情もあり無理で、最終的に築年数の古い物件を紹介されました。
 この物件はほぼ築年数以外は希望を満たしていたのですが、実際に買うとなると築年数に対する不安もあり少し迷いましたが、建築士が診断調査を行う会社に依頼して調べてもらったところ、結果が良かった為購入の決断に至りました。
 そうはいっても色々と着になるところもあり、後になって、もう少し考えてから勝手も良かったかと考えてしまう事もありましたが、それはそれとして憧れ望んでいた田舎ライフをスタートさせることとなりました。
 私に限らず一般的には不動産購入は、一生に一度あるかないかの大きな買い物だと思います。
 もしかしたら、その後の人生を大きく変えるものかも知れませんが、やはり多少の妥協は必要なのではないかと思いました。
 おかげで、都会の喧騒から抜け出し、自然に囲まれた生活をする事が出来ていますし、とても満足しています。
あの時の決断を今は後悔していません。

 

もう少し無理をしても良かったかも

 新築を購入する際、、少なからず「後悔先に立たず」と思うことがあります。
 私が新築を購入したのは10年前のことですが、そのときは、「もう少しこうすれば・・」と思っても、自分が持っている予算に応じて購入することにしました。
 もちろん、予算の範囲で家を建てるのは、とても大切なことであると思っています。
 お金に関しては、無理をしないことが大事ですね。
 ところが、私の場合は新築購入に関しては、無理をすれば良かったと思っているのです。

 

 私は出来上がってしばらくの間は、とても満足をすることができたのですが、新築という事もあり、それだけでも満足感がありました。

 

 しかし、多かれ少なかれ陥る事ですが、しばらくすると、もっとここをこうすれば良かったと言うところがたくさん出てきます。
その時は、もう建ててしまっているので、後戻りをすることができないのです。
 リフォームをすることを考えましたが、それも結局お金が必要となります。
 リフォームで家をいじると、新築を建てる時以上にお金が掛かる事が大半ですから、新築を建てるときに、しっかり希望を取り入れた住まいにすれば良かったと思ってしまうのです。

 

 住宅は大きな買い物なので、後から後悔をしてもやり直すことができません。
 そのため、よく検討することが大事ですね。

家具付きでマンションを購入しました

家具付きのマンションを購入しました。
 某海外インテリアショップの家具付きのマンションを購入しました。
 新築で家具付きって結構お得感満載でした。通常は引っ越しをすると、家具の新調等でお金が掛かるものですが、そちらの出費が少なくてかなり助かりました。
 しかも、高級家具ですし。
 結婚して数年が建ち、家賃をこれからも払い続けていくのも勿体ないだろうという事で、マンションの購入を決意しました。
 夫は仕事が終わった後ネットで物件を探し、住宅情報誌などもチェックしていました。。
 そうこうしているうちに、ポスティングされたチラシの中に二人とも良いと思ったマンションがあったので内覧に行きました。
 さすが大手の業者だったこともあり、似たような物件も一緒に内覧に行きました。
 そして、勢いでマンションを買いました。
 その後、すぐに販売完了になって売れてしまったマンションだったので、勢いで買ってしまいはしましたが、今でも買ってよかったと思っています。

 

 私たちが買った物件は、実は数日前から家具付きで売り出したお部屋ということでお部屋の値段も家具付きでした。
 いわゆるモデルルームですね。

 

 以前から使っていた家具もあり、ダブった分は余ってしまい、引っ越しの際は大変でしたが、うまく処分できました。。
 立地は人気のスポットで、今でも買ってよかったと思っています。
 先の事は分かりませんが、もしも売るにしても、駅近で周りの環境も良く、買い物にも便利な場所なので、リセールバリューもそれなりにあると思います。

欲しかったマンションを買うまでの顛末

マンションを中古で購入しました。
 といっても、実家と同じマンションの別な部屋を購入したのですけれど。
 元々実家に住んでいて、独立して実家から出て、また実家があるマンションと同じマンションを買いました。
 これは結構重要なことで、個人的には、住み心地がよいマンションの場合は、同じマンションの中でも買い手がいる可能性があるという話ですから、売り手側も自分のマンションが住み心地が良いのなら、特に同じマンションの別な世帯にも広告をまいたほうがより良い結果が得られるのではないかと思った次第です。
 話を戻しますが、わたくしが買った実家があるマンションは、築年数はそれなりに経っているのですが、結構評判がよく、人気があるマンションです。
 実際に住んでいたのですからよくわかっていますが、駅からも近、念のために両親に聞いてみてもく管理組合、管理会社も問題ありませんでした。

 

 この時点では賃貸物件に住んでいたのですが、情報を入手してからはテンションもハイになっていたと思います。
 売れてしまっては心残りですので、すぐに、不動産屋へ問い合わせをしてみると、朝から問い合わせが4件目との事・・これ自体が不動産屋さんのテクニックかもしれませんけれど、こちらとしては「ほかにこの物件を狙っている人が沢山いるのか!」少々焦ったのも事実です。

 

 問い合わせの内容を色々聞いてみると、わが家と同じように、同じマンションにお住まいの方からの問い合わせばかりだそうです。
 やはり、住み心地が良いマンションなんだと改めて思いました。
 こうなると余計に欲しくなってしまい、このマンションはどうすれば、より確実に手に入れられる出来るのだろうかと考えました。
 いろいろと考えてみたのですが、やはり内見を一番最初にして話を進めてみるのが一番だと思い、再度先程連絡した不動産屋に連絡して、内検の順番を一番目にお家を見られる方の前に入れてほしいと頼んだのです。
 凄く欲しかったので、仕事のやりくりも頑張って日程を空けました。
 売主さんもOKしてくれて、なんとか約束にこぎつけて、めでたく一番手にして頂く事ができました。
 内見の際には既に100万円を用意しておきました。
 これで準備万端です。
 内見したら、結構きれいに使われていて、内装もより良いものを使われており文句なしでした。
 元々住んでいたマンションですから、きちんと手入れされているのが分かりました。
 ここで気になるのがライバルの存在です。
 そこで即決しました。
 高い買い物ではありますし、もしも元々住んでいたマンションでなかったら考えられませんが、結局時間にして20分くらいでした。

 

 不動産業者に速攻で電話を入れたところ、不動産業者さんもびっくりしていました。
 先ほど別れたばかりの人が、もう購入の打診してくるのは、普通はないのかもしれません。
 ここで、引き渡しについて若干の問題が生じました。
 まだ、住んでいる最中の物件のため引き渡し日を決定するのですが、売り主さんとしてもこんなに早く売却が決まると思っていなかったようで、引き渡し日がなかなか決まりませんでした。
 正確に言うと、一度は引き渡し日が決まったのですが、再度引き延ばしを要望されました。
 先方の言うのも分かりますが、私は、賃貸物件に住んでいたので、毎月賃料も発生します。
 そのほか引っ越しの手配や手続き等々の問題があるので、簡単に延期といわれても困ってしまいます。
 そこで、延期するなら、賃料と引っ越し業者に支払うキャンセル料その他の代金を支払ってくれることをお願いしました。

 

 さすがに、先方もこれには困ったようで、ようやく引き渡し日が決まることになりました。
 若いと、なかなかハッキリ言えないことが多いと思いますが、気持ち良く夢のマイフォームを手に入れたいですよね。
 ですので、不動産を若くして買うなら、やはり少し勉強してから戦いに挑む必要があると思いました。

 

投資物件を買いました
 


新築の投資用アパート一棟購入体験談
 地方に住んでいた私は、投資物件に興味があり、購入することにしました。
 不動産投資セミナーに参加し、後日そのセミナーを主催していた会社にこちらからアポイントを取りました。

 

 まず、先方の担当の方とお会いし、その後、別の建築中の物件を見てから不動産会社に出向きました。
 そこで、今後良い物件情報が出ればすぐに連絡して頂くということで、この日は宮崎に帰りました。
 このとき私が用意していたお金は450万円です。
 営業担当者の方は、諸費用含めてこの価格で何とかしてくれると言ってくれました。

 

 その後しばらくしてから営業担当者から電話がありました。
 なんでも、すごい物件が出たとのこと。
 本当は他の方が買付けしていた物件だったのですが、残念な事に融資が通らなかったため、また売りに出た物件だそうです。

 

 私は前向きに検討したいと言う旨を伝え、翌週には現場に行きました。
 そこで、営業担当者の方から物件の概要や収支シミュレーションの説明をして頂きました。
 本当は電話を頂いた時点で買う気になっていたのですが・・・いざ買付け申込書を記入しようとすると緊張から手が動かなくなってしまいました。
なにせ、住むわけでもないのに、投資目的での数千万円もする買物です!
 結局買、エイヤとばかりに必要書類にハンコをつきました。

 

 不動産投資の本を読んでみると分かりますが、投資目的の物件購入の場合は、融資の申込みが大きな山場になるのではないかと以前から感じていました。
融資が受けられなければ買いたくても買えませんので、不動産投資の本でも「いかに融資を引き出すか」という項目は多くのページを割いて書かれている重要項目の一つである事がおおいのです。
 結論から言うと、私のケースだけかもしれませんが、心配は一切無用でした。
 これは、私が頑張ったわけでもなんでもなく、担当してくれた営業マンがきちんと銀行とやり取りしてくれたからです。
 やはり、大手の不動産会社になると銀行とのパイプもできていのだと感心しました。
 結局、私は頼まれた書類を用意しただけでした。
 その後、面談のために銀行に行きました。
 銀行に入ると今まで経験が無い「個室」に通されました。
 しばらくすると、融資担当のTさんが現れました。かなり緊張したのを覚えています。
 一通り挨拶をすませると、簡単に融資の説明を受け書類にサインすることになりました。
頭では大丈夫と思っていても、手が動きませんでした。
 数千万円という借金を背負うという過緊張から、簡単な文字が思い出せず、苦労しました。
 無事に面談も終了し、家に帰った時にはヘトヘトに疲れきっていました。
 実際に数千万円の買い物をしたわけですが、この時点では投資用物件を購入したと言ってもまるで実感がわきませんでした。
満室での引き渡しでしたので、基本的に何もすることがありません。
 家賃が入ってきて、はじめて投資物件を買ったのだと実感しました。

 

住み替えに役立つ話

 

境界線の話

 境界線って、土地の所有に関してはとても大事です。
 特に坪単価が高かったり、ギリギリで家を建てようかと思っている場合は気になるところです。
 家をギリギリに建てる場合は、民法第234条第2項に引っかかって、お隣ともめる事にもなりかねません。
 境界線が大事な事は当たり前の事ですが、他にも色々な問題が考えられます。
 例えば前面道路が4メートル未満になってしまってがセットバックしなければならなくなったり、土地の面積がそもそも違っていたり、種々の問題が生じる可能性が有りますが、これが素人には分かりにくい事この上なかったりします。
 私自身が知人から聞いた話では、石が本来の位置ではなく、それを元に売買したところ、図面と違っていて裁判になった話とか、石の位置がよく分からず、
「ここまでうちの土地だ!」と言い張った人が居て、そのまま放置していたら向かい側の家が違法建築状態になってしまったという事態になってしまって、もめている家とか・・・。
 昭和54年以前の測量図は、隣接地所有者の同意の判はいらなかったようで、所有者が勝手に作って提出した測量図でも登記所は受け付けていたようです・・
 昔は、隣接地所有者の同意のハンコが要らなかった訳ですから、境界線を隣接地の人たちが本当に合意しているか分からなかったりするようですので、注意が必要です。
 こうした問題の一つ一つが、裁判まで行く可能性を秘めていますので、かなり厄介。
 元々もめている所は避けたいですし・・・。
 少しでもこうした問題を避けるためには優秀な営業マンを味方にしたいところです。

 

売却物件の状況チェック

 不動産を売却する時に、意外と買い手側の意識でチェックしていなかったりするので、一度チェックしてみましょう。
 古家で雑草だらけの家の場合、意外と買い手が付かなかったりする事も実際にあったりします。
 売り手がシッカリした人に見えなかったりすると、それだけで警戒する人もいたりするので、特に物件の状況は内見までに改めてチェックしておきたいところです。
 内見前に、色々とチェックしておきたいところですが、取りあえず、マンションの空室の場合など、買い手の購買意欲をそぐ状態で内見を行っている人もいますが、これでは勿体ないですね。
 もしも、空き家ならクリーニングの状況も十分かどうか、自分が買うつもりになってチェックしてもらいましょう。
 もし、お友達などに見せても問題ないなら、お友達などに見てもらって、率直な意見を聞いてみるのも良いでしょう。
 ペットの匂いなどは、自分では分からないものですから、この辺もシッカリとお友達などにチェックしてもらうのも良いでしょう。

 

 また、ベランダなどもシッカリチェックしておきたいところです。
 買い手は眺望をチェックする際、嫌でもベランダを見ますので、この辺もシッカリとチェックしておきましょう。

 

広告はシッカリと出来ているか

 広告活動はどのくらいやれば良いのでしょう。
 というよりも、一般的には不動産業者に任せっきりになりがちな事ですが、こんな感じで抑えておけばよいのではないでしょうか。

 

 1.大手の不動産業者に広告が載っているか
 2.ネット関係の大手のサイトに広告が載っているか(SUMO等)
 3.マンションの場合は、売り出すマンションの中に広告を入れているか?
 4.地元の不動産業者さんに物件の告知をしているか?
 5.広告の内容で物件の魅力を伝えきれているか
 6.レインズにも写真などを掲載して、他の業者さんの目を引く状況にあるか?

 

媒介契約について

 不動産会社に売却に関してお願いする際には3つの契約体系があり、それぞれに特徴があります。

 

 1.専属専任媒介契約
 お願いした不動産会社1社にしか不動産の売却を依頼できない契約です。
 この契約の場合は、自分で知り合いなどの相手方を探してきても仲介手数料が発生します。
 なお、専任専属媒介契約を交わした不動産会社は、売り主に対して1週間に1回当該物件の売却活動を報告する義務があります。

 

 2.専任媒介契約
 専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じように、1社にしか物件の媒介契約を依頼できませんが、自分で取引相手を探してきた場合は、
仲介業者を間に入れなくても取引は可能です。この点が選任聖俗媒介契約と違う所です。

 

 当該契約を結んだ不動産業者は、売り主に対して2週間に1度当該物件売却活動の報告義務が生じます。
 調整などを業者に任せられる事や自分の会社としか契約をしていませんので、やる気になってくれる可能性が高い事です。
 デメリットとしては、いわゆる両手仲介を狙って、不動産業者が自社で売り主からも買主からも仲介手数料を貰おうと考えると、広告量が減ってしまったりする事も考えられますので、シッカリとチェックしたいところです。

 

 

 3.一般媒介契約
 一般媒介契約は、複数の不動産業者さんに同時に不動産売却を依頼できる契約で、不動産業者から売り主への売却活動の報告義務はありません。。
 デメリットとしては、不動産業者からみると他社にも依頼しているという事になるので、モチベーションが上がらない可能性があったりします。
 プロの不動産業者がよく使っている契約のようです。 

 

住宅性能表示制度とは

 2000年からスタートした住宅性能表示制度ですが、そもそも住宅性能表示制度が出来たのは、中古の戸建て住宅などを買う際、安全性や耐久性の事は素人ではかなりハードルが高く、それが物件流通の活性化を妨げていたという指摘もあり、出来た制度です。
 そういう意味からも、安全性、耐久性、特に築年数を経た物件は素人では判断が難しいと思っている人にはうってつけの制度だと思います。
 最初、2000年当時は新築住宅のみが対象でしたが、その後対象が広がり、2002年には中古一戸建住宅にも導入されるようになりました。
 この制度は、建物の安全性や耐久性を全国共通の基準で評価します。
 検査や評価は国土交通省が指定した住宅性能評価機関の建築士等がやってくれます。
 評価内容としては、雨漏り、土台や柱の腐敗、床の傾き、蟻害、外壁などのひび割れ等になります。
 なお、これは義務ではありませんが、売り主の同意があれば購入希望者も申し込めますし、売り主や不動産業者さんの希望で行われることもあります。
 お値段は一戸当たり数万円ですので、やってみるのも良いと思います
 売主にとっては、住宅の良し悪しをきちんと明確にする事が出来、住宅の信用を高める事が出来ますし、一方買い手は物件を選ぶ際、第三者がしっかりチェックしてくれた物件として購入対象としての検討材料にする事が出来ます。

 

中古住宅売買の際の住宅設備について考える

 住宅の売買契約では、土地と建物についてきちんとした売買契約が取り交わされることになりますが、実際に自分の住宅を売る際、住宅に付帯している設備は売り主のものか、はたまた買主のものか・・
 細かい事といえば細かい事ですが、、例えば照明とかウオッシュレット、ガスコンロ、エアコンや給湯設備等々は誰のものなのでしょう。
 こうした事については、やはり売買契約を結ぶ前にきちんと確認しておきたいところです。
 そうはいっても実際問題中古住宅の売買の場合は土地や建物に付帯する設備がどこまで含まれるか曖昧な事も多い様です。
 もちろん、曖昧なままで済んでしまう事もあると思いますが、やはり設備がどこまで売却物件に含まれるのかを付帯設備表を決めておいた方が良いと思います。
 付帯設備表は、本来作成の義務はないですが、特定の季節でしか使わない設備が知らない間に故障していて、撤去の要請なども有り得ますので、後々のトラブルを防ぐことを考えたら、きちんと作成しておくに越したことはないと思います。
 買主の側でも、やはり自分が買った物件に付帯している設備は、最低でもせめて使えるものかどうかをチェックしておきたいところです。
 特に、床暖房やエアコンなどは、万一故障していたら置いていってもらうだけバカバカしいだけですし。

 

返せる額と借りられる額

 住宅ローンを使う際、少しでも返済額を少なくしようと預貯金をほとんど購入資金に充てる人も見かけますが、これは危険と言ってよいと思います。
 やはり、事故や病気なども考えると、半年くらいは生活出来る分の貯金は残しておいた方が無難でしょう。
 また、子供がいる場合は、子供が近い将来確実に必要とする進学費用なども考慮しておく必要があります。
 さらに、仲介手数料や諸費用、その他引っ越し費用、新居用の家具、家電、カーテンなどの購入費用、中古住宅などではそのほかにリフォームを行うならその費用なども上乗せされてきます。
 また、中古物件の場合は、外壁塗装などの塗り替えなどの時期が新築物件よりも先に来ますので、この辺のお金も考慮しておきましょう。
 住宅ローンで借りられる額は、大手銀行のHPなどで大よそわかりますが、さらに細かく知りたい場合は、不動産会社などを通じて予備審査を受けてみると良いでしょう。
 繰り返しのようになりますが、借りられる額と返せる額は違ってきますので、月々の返済可能額をしっかりと把握して、そこから借りるお金を算出するのも大事な事だと思います。

 

 

どんな家に住みたいか

 一言で家といっても、御存じのように千差万別です。
 一般的には都市部に近いほど同じ予算では狭くなりますが、そのかわり便利になります。
 逆に、都市部から離れると広い家が手に入ったりします。
 中古の物件の場合は割安で手に入れる事が可能な事が多いでしょう。
 マンションの場合は、モデルルームを見て、あとは想像しながら検討する事になりますが、中古物件の場合は現物を見てから検討する事が出来ます。
 本気で住宅を買おうと色々見ていると、目移りがしてしまいますが、ここでは、どんな家に住みたいかをチェックしておくと便利です。
 例えば、「駅から徒歩10分以内は譲れない。名古屋駅から電車に乗って30分以内の範囲で、4LDK、3000万円以内」等々。
 こうした項目を一覧表にして、その中から譲れないものを絞り込んでいくと、何となく欲しい家が見えてきます。
 意外と衝動買いで住宅を買う人も多いので、ここはしっかりやっておいても良いと思います。
 狭くても便利な家が欲しいのか、少々不便でもより広い家が欲しいのか等々から考えていっても良いかもしれません。

 

建て替えを狙うなら

 建て替えを狙って物件を購入する場合、築21年以上の物件を狙うのが良いでしょう。
 築21年以上の場合、建物の価値は無くなったものとしてカウントされるので、お得感が増します。
 もっとも、建物の価値が0円として売っているとも限りませんけれど。

 

 問題は、建築基準法や道路計画などの関係で、建て替えが禁止されている物件やセットバックが必要な物件があったりする事です。
 こうなると、建て替えようにも建て替えが出来ないという事にもなりかねませんし、将来売ろうと思っても、既存不適格建築物なり、売却時に買い叩かれてしまったりしますし、売却相手の側も融資が受けにくくなったりしてしまうので、要注意です。

 

ネットを使って情報収集

 インターネットを使うと、沢山の物件を検索する事が出来ますし、新聞の折り込みチラシにも物件は沢山載っています。
 しかし、これらの物件は取りあえず参考程度に見ておくというやり方もあります。
 なぜなら、本当に条件が良い物件は、不動産業者に買い手として訪れた人にすでに紹介されている可能性が高いのです。
 そこで、チラシやネット広告で見ておきたいところは、希望エリアの相場等の情報という事になります。
 「このくらいの築年数で、このくらいの広さで駅からこのくらいだと○○万円だな」という形でチェックしてみましょう。
 その後、地元の不動産業者に当たると、実際の交通の便なども分かりますし、地元ならではの情報を持っていたりするので、チェックしておきたいところです。

 

 インターネットで情報収集をすると、広い地域の物件情報を検索できて便利ですし、多くの物件を目にする事になるので、相場などを掴みやすくなります。
 一方、どうしても掲載までにタイムラグがあるので、お気に入りの物件を見つけても既に商談中だったりする事もあります。
 また、物件の程度をきちんと把握するのは難しいかもしれません。
 こうしたことから、最後は自分がお願いする不動産業者選びと営業マンの選定がとても大事になってくるとも言えるでしょう。

 

 

 

既存住宅保証制度とは


 住み替えの場合、中古住宅を視野に入れる人も多いと思いますが、そんな中古住宅を買う際に知っておきたいのが既存住宅保障制度。
 一般的には、中古物件は購入してかごく短い期間で発見された瑕疵にしか売主は保証してくれませんが、こうした不安を解消するために設けられた制度が住宅保証機構による既存住宅保証制度です。

 

 補償内容は、雨漏りや住宅の傾きなどが起きても、最長5年間補修費用の大部分を住宅保証機構にから支給されますので、中古住宅を買う際には検討しておきたいところです。
 既存住宅保証制度の適用は、申請が要りますので、申請が可能かどうかを売主と相談してみましょう。 
 もちろん費用も掛かりますが、既存住宅保証制度は、住宅性能表示制度と当時に申し込むと同時用や調査の手間が軽減できます。

 

 なお、既存住宅保証制度では、築15年以内の建物で、一定の条件があるものが対象とされます。
 保証期間が5年間ですから、中古住宅を買っても安心感が出てくると思います。

 

 

死亡とローン

 ご存知の方も多いと思いますが、通常はローンを組む際に団体信用生命保険に加入させられます。
 フラット35のように団体信用生命保険への加入が任意になっているローンなど以外は、夫名義でローンを支払っていて夫が亡くなった場合や、収入が得られない高度障害になった場合は、団体信用生命保険からお金が支払われ、原則として妻には返済義務が生じません。

 

 これに当てはまらないケースとしては、連帯債務型のローンや、夫婦それぞれで住宅ローンを組んでいる場合などが該当します。 
 また、これも盲点だと思いますが、普通に住宅ローンを組んだ場合、団体信用生命保険に強制的に入れられるのは一人ですから、状況によっては保険料は2倍になりますが、任意でもう一人加入しておくほうが無難な場合もあります。
 また、フラット35でも、連帯債務で入れる保険があるので、要検討です。

 

 意外に見落としがちな事例としては、収入合算していた妻が死亡したとき、夫の返済能力以上のローン返済を迫られる事になりますので、妻の生命保険の額を上げておくなど、万一の際のための対策も考えておきましょう。
 詳しくは、ローンの窓口にご相談をお勧めします。

 

 

頭金はどのくらい用意すればよいのか


 住宅ローンを組む際、いったいどのくらい頭金を用意したらよいのか結構悩んだりします。
 物件価格の2割程度が目安といわれていた時期もありましたが、いわゆる返済負担率(所得に対するローンの割合)がクリアされていれば大丈夫という話を聞いたりします。

 

 そうは言っても、住宅ローンは借金ですから、実際問題頭金もろくにない状態で住宅ローンを組む事が不安な人も多いと思います。
 一般的には借入額が多ければ、金利負担の増え、返済が大変になるのは自明の理です。

 

 一方、今は超低金利といっても良い時代ですから、超低金利でお金を借りる事が出来るのは魅力的話です。
 頭金を貯めるには結構時間が掛かるのが普通だと思いますが、頭金を貯めている間に金利が上昇すると、せっかく貯めた頭金部分が吹っ飛んでしまったりする事も有り得ますし、住宅を買う前に賃貸物件に住んでいるのであれば、その他に家賃も払い続けながら頭金を貯める事になります。
 つまり、頑張って切り詰めて自己資金を貯めるよりもローンで借りた方が結果的に楽だったという話も全く想定できない事ではないという事です。

 

 ここで気になるのが固定金利かどうかという話です。
 不動産業者が配っているチラシに載っている頭金ゼロで購入可能などと謳っている金利商品は、変動金利だったりします。
 変動金利の場合は、ローン返済の途中でも情勢次第で金利が上下します。
 今は超低金利といっても良い時代ですので、これ以上金利が大幅に下がる事は望み薄だと思いますが、上がる事は当然有り得ます。
 このため、ローンの金利が変動金利だったりしたら、将来金利が上がった時に月々の返済金額が増えたりする事も有り得ます。
 やはり、自分が借りようとしているローンをしっかり勉強したり、他のローンも研究して、自分に合ったローンを探す事も大事といえるでしょう。

 

火災保険はどうする

 住宅ローンの契約を結ぶとき、通常は住宅ローンの期間と同じ保険期間で火災保険に加入する事が条件になっていたりします。
 火災保険は自分で探す事も可能ですが、融資先の火災保険の方が割安だったりする事が多いようです。
 むしろ、ここで気にすべきなのは保障の範囲かもしれません。
 保障の範囲をどこまでにするのかは、自分で決める必要があります。
 特に、昨今では地震が多いので、余計に気になる人も多いと思います。
 阪神淡路大震災の際「火災保険に入っていたのに一銭も出ない」という状況が報道されたのを覚えている人も多いと思います。
 今は、火災保険に地震保険が特約でセットになっているのが多いので、万一に備え、保証の範囲や金額などをチェックしましょう。

 

 また、価格協定保険特約というのがあります。
 この特約は、普通に火災保険に入ると時価額で建物の価値などを評価するので、どうしても買った当時の価格よりも下がってしまい、同程度の家を買う事が不可能になってしまいますが、これに対応する特約になります。

 

 

 

住み替えにスマイスターを使うわけ

 

 

 

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